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2003年全球物流地产巨头普斯洛将物流地产概念引入中国，其快速的发展轨迹、独特的经营理念、强大的金融杠杆和执着的专业追求为业界称道，“普洛斯模式”备受关注。

在物流界，无论是物流设施提供商，还是新进入物流设施领域的传统开发商、电子商务企业、物流企业甚至是快递企业，都把Global logistic Properties（普洛斯）作为世界范围内最专注、最优秀的物流设施提供商之一。普洛斯自2003年进入中国市场后就一直牢牢占据市场第一的宝座。为什么普洛斯成为了行业老大？记者经过多方面梳理，发现了一些蛛丝马迹。

快速发展轨迹

回顾普洛斯发展的脉络：2002—2004年，普洛斯创始团队成员司马景瀚和梅志明在中国和日本开始运作项目，陆续进入五大市场——苏州、上海、广州、东京和名古屋。

2005—2007年，普洛斯在中国进入18个主要城市，在日本市场扩展到大阪、仙台、福冈。

2008年，中国奥组委将普洛斯指定为“2008奥运会”物流配送中心唯一提供商，同时普洛斯在日本资产管理规模超过500亿日元（5.3亿美元）。

2009—2010年，普洛斯管理的新加坡政府投资公司（GIC）与母公司American prologis剥离，收购了在中国的美国普洛斯集团资产和其日本财产基金股份，并于2010年10月18日在新加坡证券交易所挂牌上市，目前股票市值1203亿新加坡元。

2011—2012年，普洛斯入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司宝湾物流控股有限公司；收购中国航港发展有限公司大部分股份（该企业是位于北京首都国际机场内货物处理和保税物流园区的唯一开发商）；与加拿大退休金计划投资委员会以5:50持股比例成立日本开发基金和中国投资有限责任公司；获得传化物流的多数股权以改善中国物流基础设施；收购中国重要的物流地产开发商——维龙股份。

2013—2014年，普洛斯与海尔集团建立战略合作伙伴关系；进一步拓展与中国第二大客户德邦物流的合作，德邦物流与普洛斯目前在中国14个城市合约租赁面积达31.9万平方米；推出世界上最大的专注于中国物流基础设施建设的基金，该基金联合全球6大投资机构，引入25亿美元投资，今年已完成与中资财团的战略合作协议，使基金管理平台资金额增至132亿美元；通过注资81亿美元设立普洛斯美国稳定收益基金，将业务网络扩展到美国。

目前，普洛斯的业务遍及中国、日本、巴西和美国等国家的261 个主要城市，拥有并管理约 4090 万平方米（约合 4.40亿 平方英尺）的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。中国项目分布于35个主要城市，物业总建筑面积约2070万平方米。其中，完工物业约1060万平方米；计划开发约1000万平方米；土地储备约1290万平方米。在中国的基金管理平台资金额增长61%，达到213亿美元。

破解成功之道

普洛斯中国区总裁杨传德曾公开表示，本地化战略是取得成功的关键因素。普洛斯中国市场的管理团队基本上都是中国人，对市场有深层次的认识，做出的决策准确地把握住了市场机遇。

从为客户服务角度看，因为都是了解市场的当地人，能够从客户的立场出发，为客户制定优化的仓储解决方案，帮助客户在提高物流效率的同时，最大限度地节约物流成本。通过高品质的服务，与客户建立长期合作关系。

普洛斯对自身的角色定位是“资源整合者”，而非单纯的“出租仓库”，这是它最有亮点的地方。普洛斯将客户、投资人、政府、合作伙伴都聚集在自己创造的增值服务平台上，为客户提供“一站式”供应链服务和整合性的解决方案，以满足客户在运营和财务方面等各种需求。如为客户做方案设计、选址、设施设计与开发建设、物业管理、联合营销、定制化服务，在不同的市场，为客户提供高质量的物流设施网络平台等，各种优化服务大大增加了客户的黏度。

DHL供应链北亚太区行政总裁莫志明说：“我们选择在上海、北京等多地与普洛斯合作，不仅是因为普洛斯优越的选址和高品质的设施能够满足我们的业务发展需要，同时也由于普洛斯的专业团队为我们在原址扩租、仓库改造和推荐优惠政策等方面给予了积极的支持与配合 。”

上海市医药股份有限公司副总经理郭俊煜表示，依托普洛斯，不仅依托其在物流仓储领域的经验和高品质的物流仓储设施，而且依托其在全国乃至国际网络布点的迅捷高效和战略眼光，从而能够满足医药物流高标准的资源配套需求和医药行业高速发展的资源布局需要。

以上两家企业均道出了普洛斯在资源整合能力方面的强大优势，也力证其服务的专业性。

与普洛斯长期合作的另外一家企业负责人向记者透露，普洛斯在客户管理方面的确有一套，其秘密武器就是先进的网络系统，该系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算以及施工建造过程管理都将建设成本降到最低。物业交付使用后，继续对客户和物业进行管理，在充分评估收益风险后签定租约，并将每家客户的租约输入系统，最大可能地保证投资的安全性。

该负责人强调，普洛斯开发的物流基础设施拥有宽敞的空间和柱距、充足的层高、便利的装卸货平台和完备的园区安全管理，可容纳多家客户的灵活使用，也可为客户的扩租需求预留空间。这些设施都按照节能技术设计与建造，大大节约客户运营成本。软服务与硬件设施相结合，企业与之合作的意愿更强烈。

据观察，物流地产与金融的结合是普洛斯实现扩张的最大法宝。通过物流地产基金模式，普洛斯将投资回收期从10年以上缩短到2～3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯的内生规模扩张，并实现轻资产、高周转运营。

普洛斯拥有一流的基金管理平台，通过基金管理平台与全球投资机构合作，持有高品质的地产资产。同时加强网络化效应，提高服务全球化客户的能力，在建立更强的客户关系的同时保持整个财务状况的良好。基金管理平台使普洛斯能从更多的渠道获得收益，如资产管理费、基金管理费、租赁费、物业管理费和长期激励费用等。

正是基于与全球众多机构长期合作关系以及多年资本管理经验，普洛斯通过发展广泛的业务和使用来自第三方的资本杠杆保持稳定的资产增长。目前，普洛斯拥有800家以上的优质客户，其中跨国企业客户约占60%，主要是第三方物流、制造业和零售业企业。

未来布局重点

普洛斯目前在中国35个主要城市投资、建设并管理着172个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。

尽管普洛斯高层在接受记者采访时对未来市场规划三缄其口，表示不便透露，但随着国家战略和电商的快速发展，可以看到普洛斯正在很多领域加紧布局。自1月6日至4月29日，普洛斯与苏宁云商、京东等电商企业以及第三方物流商、零售商签署了总计60万平方米的租赁协议。

普洛斯网络拓展联盟和共同发展部经理张思宁向记者表示，目前普洛斯在上海自贸试验区有两个项目，分别位于上海外高桥保税区（收购项目，建筑面积9万平方米，目前满租）和上海外高桥保税物流园区（在建项目，建筑面积21万平方米，三季度完工）。随着上海自贸试验区的扩围，仓库面临紧缺，未来的需求与租金还会进一步增长。

从现有设施来看，中国国内大部分仓库过小和陈旧，无法与普洛斯现代化的物流设施媲美。资料显示，中国人均仓库面积只有美国的1/12，中国物流地产市场总供应量为5.5亿平方米，预计2029年可达到24亿平方米，人均仓储面积达到美国的1/3。“一带一路”战略和自贸试验区建设对物流地产的拉动空间可见一斑。